[어니스트뉴스=손시훈기자] 공정거래위원회(위원장 정호열)는 "진원이앤씨(주)의 주택임대차계약서 중 “임대보증금·임대료의 일방적 인상조항” 및 “임대차기간의 연장간주 조항”과 창동역사(주)의 상가임대차계약서 중 “업종·취급품목의 일방적 변경조항” 및 “임대목적물의 변경·면적조정 조항” 등 임차인에게 부당하게 불리한 불공정한 약관조항을 수정 또는 삭제하도록 시정권고 조치하였다"고 밝혔다.

    *진원이앤씨(주)는 성남 판교신도시 로제비앙 아파트 등 주택건설 및 임대사업자임

    *창동역사(주)는 서울 도봉구 소재 창동민자역사 복합쇼핑몰을 임대하는 사업자임

민자역사(民資驛舍)란 한국철도공사와 민간이 공동출자, 신축하여 한국철도공사가 건물일부를 역무시설로 사용하고 민간기업이 나머지를 상업시설로 운영하는 형태로 이들 약관은 우월적 지위에 있는 임대인의 권리를 강화·확대하는 한편 열악한 지위에 있는 임차인에게 부당한 의무를 지우는 조항으로써 임차인에게 일방적으로 불리하므로 약관법상 무효에 해당한다고 판단하였다.

이번 조치를 통해 주택임대시장 및 상가임대시장에서의 불공정한 거래관행이 개선되어 상대적으로 약자인 임차인의 권익이 보호되고 관련 분쟁이 줄어들 것으로 기대하며 특히 적은 돈으로 주거공간을 마련하거나 퇴직금 등을 상가에 투자하여 생계를 유지하려는 서민층의 권익보호에 기여할 것으로 내다봤다.

  * 소비자원에 접수된 주택·상가임대차계약 관련 소비자상담 건수는 07년 1,390건, 08년 1,302건 및 09년 1,332건으로 일정수준을 유지

피해사례

【주요 불공정한 약관조항 및 불공정 사유】

주택임대보증금 및 임대료 일방적 인상조항

 < 불공정한 약관 내용 >

 ㅇ 임대사업자는 최초 임대차계약기간 1년 경과 후부터 매년 총 임대보증금 및 임대료를 각각 5% 이내에서 인상할 수 있다고 규정하고 있다.

 < 불공정사유 >

임차물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않는 경우에 한하여 임대인이나 임차인은 임대료의 증감을 청구할 수 있다.

그런데, 당해 약관은 임대인은 사정변경이 없음에도 불구하고 매년 임대료 등을 인상할 수 있도록 규정하고 임차인에게는 감액청구권 자체를 인정하지 않고 있다.

따라서, 매년 5% 이내의 임대보증금 및 임대료 인상을 기정사실화하고 임차인의 차임감액청구권을 사실상 배제하는 당해 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하므로 약관법상 무효에 해당한다.

주택임대차기간 연장 간주 조항

 < 불공정한 약관 내용 >

임차인이 임대차기간 종료일까지 변경된 조건에 따라 재계약할지 여부를 통보하지 아니하고 계속 거주하는 경우 변경된 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주한다고 규정하고 있다.

< 불공정사유 >

임대차기간 만료시 재계약을 할 것인지 여부는 양당사자간의 선택에 달려 있다.

임대인이 임대차 만료시 임대조건을 변경하여 재계약여부를 임차인에게 묻는 것은 새로운 계약에 대한 청약이라 할 수 있다.
이러한 청약에 대해서는 임차인의 승낙이 있어야만 당해 임대차계약이 성립되고 효력이 발생하는 것이다.
그런데, 당해 약관조항은 임차인이 변경된 임대조건에 대한 계약여부를 임대차 종료시까지 통보하지 아니하고 계속 거주하는 경우 재계약한 것으로 간주하고 있다.

따라서, 당해 약관조항은 임차인이 승낙의 의사표시를 하지 않았음에도 불구하고 일정한 작위·부작위로 승낙의 의사표시가 표명된 것으로 간주하므로 약관법상 무효에 해당한다.

상가의 업종용도 및 취급품목 일방적 변경조항

 < 불공정 약관 내용 >

상가 임대차계약 체결이후 임대인이 상품구성 계획에 따라 업종용도 및 취급품목을 일방적으로 변경할 수 있도록 규정하고 있다.

 < 불공정사유 >

상가 임대차계약에 있어서 업종용도 및 취급품목은 계약 당사자에게 중요한 영향을 미치는 핵심적인 사항이다

그런데, 당해 약관조항은 상품기획자(임대인)에게 임차인 의사와 무관하게 업종용도 등을 일방적으로 변경할 수 있는 권한을 인정하고 있다.
이처럼 임대인의 일방적인 결정으로 업종용도 등을 변경할 수 있도록 하는 것은 계약의 본질적인 내용을 침해하는 것이다.
따라서, 당해 약관은 상당한 이유없이 급부의 내용을 일방적으로 변경할 수 있는 권한을 임대인에게 부여하는 조항으로서 약관법상 무효에 해당한다.

일방적인 상가임대목적물 변경 및 면적조정 조항

 < 불공정 약관 내용 >

임대인은 영업활성화 등을 위하여 임대목적물 변경 또는 면적조정을 할 수 있고 임차인은 이의를 제기하지 아니한다고 규정하고 있다.

 < 불공정사유 >

상가 임대면적 등은 상가임대차계약의 핵심사항에 해당하므로 임대면적 등이 조정되면 계약의 본질적인 내용이 변경되는 것이다.

임대인이 임대목적물을 변경하거나 면적을 조정하는 경우 임차인에게 상당한 영업상의 손실이 초래될 수 있다.
따라서, 임대인의 시설사용, 목적물변경 등을 통해 임차인의 영업행위에 지장을 초래하는 경우 임차인과 협의하여야 할 것이다.
그런데, 당해 약관은 임차인의 영업행위에 영향을 미치는 임대인의 일방적인 행위를 허용한 반면 임차인의 이의제기를 금지하고 있다.
따라서, 당해 약관조항은 임대인에게 상당한 이유없이 급부의 내용을 일방적으로 변경할 수 있는 권한을 부여하는 조항으로서 약관법상 무효에 해당한다.

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